전세 계약 전 등기부등본에서 근저당을 확인하는 방법

전세 계약을 앞두고 등기부등본에 근저당권이 보인다면, 보증금을 돌려받을 수 있는지부터 살펴야 합니다. 근저당이 있다는 사실만으로 계약이 위험하다고 단정할 수는 없지만, 선순위 권리와 주택의 가치에 따라 보증금 회수 가능성이 달라집니다.

을구의 근저당권과 순위를 확인하세요

등기부등본의 을구에는 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 근저당권 설정일과 채권최고액을 확인하되, 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않습니다. 따라서 등기부만 보고 현재 빚을 정확히 알 수는 없습니다. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류, 경매개시결정 등 소유권 관련 사항을 함께 살펴보세요. 이미 설정된 담보권은 임차인의 대항력·우선변제권보다 앞설 수 있어, 경매 시 보증금 회수에 영향을 줍니다.

계약일뿐 아니라 잔금일에도 확인

등기부등본은 계약 직전 발급본으로 확인하고, 잔금을 치르기 직전에도 다시 열람하는 편이 안전합니다. 계약 후 잔금 전에 새로운 담보권이나 압류가 설정될 수 있기 때문입니다. 기존 대출을 갚는 조건으로 계약한다면 상환 시점과 말소 절차를 계약서에 구체적으로 적고, 잔금 지급과 말소 확인이 어떻게 이뤄지는지 확인하세요. 입주와 전입신고, 확정일자도 챙겨야 하지만, 그 절차가 이미 앞선 권리보다 순위를 높여 주는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문

채권최고액이 보증금보다 크면 계약하면 안 되나요?

그 수치만으로 판단하기는 어렵습니다. 실제 대출 잔액, 선순위 임차보증금, 주택의 환가 가능성을 함께 확인하고 불확실한 부분은 금융기관의 상환 확인 자료 등으로 살펴야 합니다.

계약 후 등기부에 근저당이 추가되면 어떻게 하나요?

계약서의 권리변동 금지 조항과 해제·배상 약정을 확인하세요. 잔금 전이라면 임의로 지급하기보다 임대인에게 사실관계와 말소 계획을 확인하고, 계약 내용에 따라 대응해야 합니다.